建業新生活登陸港交所 管窺物管賽道下的增長(cháng)契機與布局

（原文來源：http://www.guandian.cn/m/sho日好w/237956?from=singlemessage）

觀點地産網 内房股的物業管理賽道上又多了一位強有力的“選手”。

5月15日，建業旗下物業管理公司建業新生活正式在香港少章敲鐘(zhōng)上市，開(kāi)盤價7.3港文外元，較招股價漲6.57%。

據5月14日公告顯示，招股期間，香港公開(kāi)黑習發售項下獲認購合共4,275,481,000股香港發快家售股份，相當于初步可供認購香港發售股份總數約142.52還厭倍；國際發售項下初步可供認購的發售股份也獲超額認購，為化要(wèi)國際發售項下初步可供認購發售股份總數的約14.9你這倍，且已超額分配4500萬股發售股份。

因此，于香港公開(kāi)發售及國際發售之間重新分配發售股份後，國際發售項下可街就供認購的發售股份最終數目為(wèi)1.5億股。

另外，招股期間，建業新生活還成功引入亞洲地區資見亮(zī)管規模最大(dà)的投資(zī)基金(jīn)之一Hi北要llhouse Capital（高瓴資(zī)本）為(wèi)基石投民綠資(zī)者，後者認購7500萬美元（約5.85億有窗港元）股份，占總股本的7%。

觀點地産新媒體初步了解到，高瓴資(zī)本主要在不(bù)同股書村權投資(zī)階段投資(zī)于醫療保健、消費、TMT、先進制造業、金聽睡(jīn)融及商業服務行業等企業。

繼于2019年12月高瓴資(zī)本成為(wèi近問)保利物業的基礎投資(zī)者後，建業新生活成為(wè風內i)其第二家(jiā)物管領域的投資(zī)企業，或許這也印證了建業新生笑跳活的突出之處。據市場研究機構預測，建業新生活市值将接近90億元，201遠路9年市盈率超過30倍。

關于募資(zī)用途，建業新生活在招股書中表示，上市集資(zī)所得(de木可)将用于戰略投資(zī)和收購機會(huì)、就術增強“建業+平台”及投資(zī)先進的信息技術系統。“中國唱大生活服務行業正在進入整合期，未來增長(cháng的文)潛力龐大(dà)，提前布局意味着提前把握機會(huì)，把握将來的發媽道展機遇。”

對于當下物業上市熱潮，彩生活非執行董事唐學斌動火認為(wèi)，幾乎大(dà)型的房地産開(kāi)數謝發公司都已經意識到物業管理是一個大(dà)金(jīn)礦，是熱新一個非常優質的資(zī)産，是一個值得(de)大(dà)力開(kāi)木她發和大(dà)力扶持的産業。

從2019年成功突破千億，到物管平台建業新生活的光謝成功上市，無疑，建業集團再度實現了一個新的超越。

從一到多的演變

和大(dà)部分房企旗下物管平台類似，建業新生活起初項目主要來自于建章黑業地産，前身為(wèi)河南建業物業管理有限公司，成立于1994年，銀車主營業務為(wèi)建業地産提供物業管理服務。

關于其背後的兄弟公司，自成立以來，建業地産深耕于河南市他錢場已有28年，堅守“讓河南人民都住上好(hǎo)房子(音子zǐ)”的企業理想與使命。于2019年，建業地産已進入河南省122個縣及縣級廠章以上城市全覆蓋，實現1000億的銷售額，創在單船森個省份銷售額破千億的紀錄。

截至2019年末，建業地産開(kāi)發項目累計交機暗付面積約2964萬平方米，土地儲備建築面積約5爸短093萬平方米，其中權益建築面積約3858萬平方米。

正因為(wèi)有着建業集團的“基因”，建業日機新生活顯得(de)有些“與衆不(bù)同”。

建業新生活定義為(wèi)紮根于中部地區的綜合服務提供商，經過20黃呢多年的經營發展，目前已成為(wèi)中部最大(dà)的新型生活方式服務商房商。

數據顯示，建業新生活物業管理及增值服務覆蓋河南18個地級市及海南海口好年，服務312項物業中逾100萬名業主及住戶，在管總建築面積達5698萬平方米，的在合約總建築面積約為(wèi)1.15億平著購方米。

背靠着兄弟公司這棵“大(dà)樹”，建業新生活雖然可能照以獲得(de)較為(wèi)穩定的營收和在管面積，但在過去幾年裡，其卻有個術意降低(dī)對兄弟公司的依賴，提高第三志站方物業在管面積的比例。

目前，建業新生活第三方物業的在管建築面積占比由2017年末的9.1%增通有長(cháng)到2019年末的31.1%。

關于未來第三方在管面積占比情況，建業新生活尚未披露具體比例，但其表示：“我們科吧(men)将通(tōng)過抓住市場機遇，與第三方物業開(kāi)請媽發商建立戰略合作夥伴關系或合資(zī)企業，議家以及參與第三方物業開(kāi)發商組織的招标尋求其他(tā)市場機會(小金huì)等方式擴大(dà)第三方物業在管面積。”

在業務範圍上，建業新生活由單一的物業管理服務公司轉型分村到物業管理及增值服務、生活服務、商業資(zī)城長産管理及咨詢服務的“非典型”物管公司。按建業新生活服吃的口徑，即為(wèi)“綜合服務提供商”。

于往績記錄期間，建業新生活2017-2019年持續經營業務的總收答時入分别為(wèi)4.61億元、6.94億元及17.54億關好元；純利分别為(wèi)3910萬元、5200萬元及23280萬元，年複合劇拍分别增長(cháng)95.2%、144.0%。

其中商業資(zī)産管理及咨詢服務營收實現了從2017年1525.8資微萬元增至2019年的10473.5萬元，翻生劇了近7倍，占總收入比例亦升至6%，毛利率達到了6女下6%。于2019年末，在管商業物業組合包括3個文化旅遊綜合體、7個商場體就及9家(jiā)酒店，總占地面積約為(wèi樂畫)1093萬平方米。

新探索：“建業+”

目前，在港交所上市的物業管理公司已經達到22家(jiā房線)，包括年初完成上市的興業物聯、烨星集團。從規模上看，建業新生活與新城悅村自、永升生活服務和藍光嘉寶相近，均屬于頭部物管公司。

若以2019年的增速來看，建業新生活卻是同行中增速最快國長的一家(jiā)，其中建業新生活收入同比增是少長(cháng)152.8%至17.54億元，毛利同比增長(cháng)業好258.65%至5.76億元，在管面積同作聽比增長(cháng)121.83%至5698.3萬平方米，毛兒工利率由23.2%增至32.8%。

翻閱獲悉，2019年，新城悅服務收入為(wèi)20.24億元，同比增加費冷72.5%，毛利同比增長(cháng)73.數報9%至6億元，毛利率為(wèi)29.6%；永升生活服務收入約18.7購海8億元，同比增長(cháng)74.5%，毛利同比增長(ch樂內áng)79.7%至5.55億元，毛利率為(wèi)29.6%；藍光嘉寶舞風收入增加43.4%至21億元，毛利增加56.2%至7.602億元，毛利率自外為(wèi)36.2%。

進一步對比發現，建業新生活收入、毛利雖低(dī)于22家(jiā麗厭)港股物管公司收入、毛利平均值，毛利率表現卻短北高于平均值，且各項數據基本處于增長(cháng得醫)趨勢。市場研究機構數據顯示，22家(jiā)港股物管公司中，請火收入均值為(wèi)24.53億元，毛利均值為(wè快秒i)6.73億元，毛利率均值為(wèi)29.9%。

建業新生活認為(wèi)：“随着新業務線術低繼續擴張，公司預計未來生活服務及商業物業管理及咨詢服務的收入貢獻将商吧會(huì)增加。同時(shí)，公司于2019年數飛底并無任何有息負債，手頭現金(jīn)為(wèi)5.85億元，未來抓是樹住機會(huì)的概率更大(dà)。

從賬面數據上看，建業新生活獲得(de)投資(zī謝外)基金(jīn)青睐的原因，或許不(bù)難理解。有學

事實上，今年新冠疫情的出現讓整個物管行業冷靜下來思考，除了“肉搏”管計話理面積、通(tōng)過收并購等方式擴大(dà)規模和營收之外，多元雪信化增值服務亦成為(wèi)物業管理收入重要近笑的部分。這也是不(bù)少物管公司高管的一緻看法。

中信證券分析師陳聰在報告中稱，基礎服務的毛利率已難有持續上升空間，增值服為弟務的發展是養成單盤盈利可持續性的關鍵，雖然道路艱難店購曲折，意味着企業需要在多個領域積蓄能力，但未來增值服務的收一可入水平将達到與基礎服務相近的地步。

早于2015年6月，建業地産開(kāi)始實現新藍海戰略，将自身外放定位由“房地産開(kāi)發商”轉變為(wèi)“知劇新型生活方式服務商”，理想與使命從“讓河南人民都住上好(hǎo)房子(z身船ǐ)”轉變為(wèi)“讓河南人民都過上好(hǎo)生厭去活”。

在此背景下，建業地産開(kāi)發業務逐步向外延伸，并于關火2018年基本形成了“建業+的生态體系。

這種多闆塊的交叉和協同為(wèi)建業新生活帶來了新的契機。通化腦(tōng)過提供廣泛的生活服務網絡、對市場需求有書雨深入了解及數據分析能力，加上建業+平台上北美提供的服務及産品的資(zī)源整合能力，建業新生活能夠滿足紙近不(bù)同客戶群體的需求。

目前，建業新生活擁有“建業+”O2O一站式服務平台，截至2019年醫匠底，“建業+”平台注冊用戶已達218.6萬名。于2017年至2019年媽內間，“建業+”平台的總交易額分别為(wèi)0.909億元、2.058億元熱會及4.264億元，年複合增長(cháng)116.6%；毛利事化由150萬元增至7630萬元。

盡管目前管理面積主要集中在河南省單一省份，然而建業新生活堅信，河南是中行區部乃至在國内物管發展空間最大(dà)、增器門長(cháng)速度最快的市場之一。其引用數據拍道舉例，2018年末，河南省物管面積16億平方米，位于中部議鐘地區第一、全國第五，預計2021年末，河南省物管面信飛積将達18.1億平方米。

另一項數據顯示，河南省線上生活服務行業亦發展迅速，其消費規模厭公于2018年達4206.6億元，2013年至2018年的年複合增長(拿會cháng)率達44.4%，高于中國同期還朋37.2%的年複合增長(cháng)率。

知名物業人唐學斌曾說(shuō)，幾乎大(dà)型兒大的房地産開(kāi)發公司都已經意識到物業管理是一個大(dà)金(jīn)礦行議，是一個非常優質的資(zī)産，是一個值得(de)大(dà)力劇體開(kāi)發和大(dà)力扶持的産業。

萬科(kē)郁亮則對旗下萬科(kē)物業有更大(dà)期望，并那志稱物業闆塊未來有潛力達到千億元市值。

而建業這位目标明确的“選手”未來在賽道上表現如(rú)何，報分讓我們(men)拭目以待。